初级会计考试备考正在进行中，为了助力大家高效备考学习初级会计双科，小编特为大家整理了2024年初级会计双科章节重点知识，今天为大家带来2024年《经济法基础》第六章财产和行为税法律制度考点5：土地增值税的纳税人及征税范围，以及应纳税额的计算，以下是具体内容：
2024年《经济法基础》第六章考点5：土地增值税的纳税人及征税范围，以及应纳税额的计算
一、土地增值税纳税人及征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.土地增值税征税范围
（1）征税范围的一般规定
①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。
②土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
【注意】不征收土地增值税的赠与行为，包括公益性赠与、赠与直系亲属或直接赡养人。若赠与除此之外的其他人，则照章征收土地增值税。
（2）征税范围的特殊规定
| 情形 | 是否征税 | |
| 房地产互换 | 个人之间互换自有居住用房 | 免征 |
| 其他主体之间互换房地产 | 征收 | |
| 合作建房 | 建成后分房自用 | 免征 |
| 建成后转让 | 征收 | |
| 房地产抵押 | 抵押期间 | 不征 |
| 抵押期满且权属发生转移 | 征收 | |
| 房地产开发企业 | 将部分房产转为自用或出租 | 不征 |
| 将房产销售或视同销售 | 征收 | |
| 房地产的出租、重新评估增值和代建行为 | 不征 | |
二、土地增值税应纳税额的计算
1.土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：（不需要记）
| 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率（%） | 速算扣除系数（%） |
| 1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
| 2 | 超过50%至100%的部分 | 40 | 5 |
| 3 | 超过100%至200%的部分 | 50 | 15 |
| 4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
2.土地增值税的计算步骤
（1）计算扣除项目金额
（2）计算增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
（3）计算增值率=增值额÷扣除项目金额✖100%
（4）根据增值率确定适用的税率
（5）计算应纳税额
土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得不含税增值税收入总额为1 000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
【解析】
（1）增值额＝1 000－400＝600（万元）
（2）增值额与扣除项目金额的比率＝600÷400＝150%，确定税率；
（3）应缴纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）
3.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入，但不含增值税。
4.转让新建房扣除项目
| 扣除项目 | 具体规定 | |
| 第1项 | 取得土地使用权所支付的金额 | 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 |
| 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金 | ||
| 第2项 | 房地产开发成本 | 土地的征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等 |
| 第3项 | 房地产开发费用 | 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（第1项＋第2项）×省级政府确定的比例（5%以内） |
| 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（第1项＋第2项）×省级政府确定的比例（10%以内） | ||
| 第4项 | 与转让房地产有关的税金 | 房地产企业：城市维护建设税、教育费附加、不允许在销项税额中抵扣的进项税额非房地产企业：除上述税金外还包括印花税 |
| 第5项 | 加计扣除 | 从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%：（第1项＋第2项）×20% |
【例题】2022年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计9 000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
（1）住宅销售收入为9 000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：
①取得土地使用权所支付的金额＝2 840＋160＝3 000（万元）。
②住宅开发成本为2 800万元。
③房地产开发费用＝（3 000＋2 800）×10%＝580（万元）。
④与转让房地产有关的税金＝45＋4.5＝49.5（万元）。
⑤转让房地产的扣除项目金额＝3 000＋2 800＋580＋49.5＝6 429.5（万元）。
（3）转让房地产的增值额＝9 000－6 429.5＝2 570.5（万元）。
（4）增值额与扣除项目金额的比率＝2570.5÷6 429.5≈39.98%
（5）应纳土地增值税税额＝2 570.5×30%＝771.15（万元）。
5.转让旧房及建筑物的扣除项目
| 方法 | 扣除项目的具体规定 |
| 按评估价格扣除 | 旧房及建筑物的评估价格（重置成本价×成新度折扣率） |
| 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 | |
| 转让环节缴纳的税金 | |
| 按购房发票金额计算扣除 | 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除：加计扣除＝购房款（不含契税）×5%×（转让年度－购房年度） |
| 与转让房地产有关的税金（城市维护建设税、教育费附加、印花税和契税） |
6.特殊规定
（1）对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
（2）对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以房屋的成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
（3）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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